La guerre de 40 jours opposant le régime iranien, les États-Unis et Israël a engendré un phénomène que les analystes qualifient de « gel du marché ». Entre le 28 février et la mi-avril, les transactions immobilières ont quasiment chuté à zéro. Selon des témoignages de terrain, le prix moyen au mètre carré à Téhéran oscille actuellement entre 1,25 et 1,33 milliard de rials (environ 800 à 850 dollars). Après une hausse de 15,6 % en janvier-février, les prix ont stagné sous l’effet du conflit. Face à l’incertitude quant à l’avenir de la paix, les vendeurs ont augmenté leurs prix jusqu’à 10 %. Parallèlement, les acheteurs se sont retirés du marché et ont investi leurs capitaux dans l’or. Dans des quartiers comme le 1er arrondissement de Téhéran, des prix records de 5,8 milliards de rials (environ 3 718 dollars) ont été enregistrés pour certains biens immobiliers.
Les experts estiment que le marché immobilier est actuellement dans l’attente d’une stabilité politique durable. La fluctuation du dollar autour de 1,6 million de rials a complètement bouleversé les calculs des promoteurs immobiliers pour les nouveaux projets. L’inflation annuelle a atteint 50,6 % en mars et avril, un signal d’alarme préoccupant. Cette pression inflationniste a transformé le logement, autrefois bien de consommation, en valeur refuge. Sans accord de non-agression, une reprise rapide des transactions immobilières semble improbable.
Crise des loyers et dégâts aux infrastructures pendant le cessez-le-feu
Le cessez-le-feu du 8 avril n’a pas encore permis de stabiliser le secteur locatif. Les attaques de missiles de février-mars ont endommagé environ 40 000 bâtiments dans la région métropolitaine de Téhéran. La destruction de ces logements a fortement perturbé l’équilibre entre l’offre et la demande sur le marché immobilier de la capitale. Le conseil municipal de Téhéran a approuvé une mesure visant à verser aux résidents sinistrés une aide au logement de 20 milliards de rials (environ 12 820 dollars). De plus, l’aide au logement pour les familles sinistrées a été plafonnée à 400 millions de rials (environ 257 dollars). La pénurie de logements habitables a entraîné une flambée des loyers sans précédent en avril. Selon certaines sources, les prix ont augmenté de 30 % à 50 % dans certains quartiers du centre de la capitale.
Les locataires dont les logements ont été endommagés sont désormais hébergés dans des hôtels ou des camps temporaires. La demande accrue de logements intacts a fait grimper en flèche le prix des dépôts de garantie, même en périphérie. Les propriétaires, se basant sur un taux de change de 1,66 million de rials pour un dollar, signent de nouveaux baux à des prix exorbitants. D’après les statistiques officielles, l’inflation des loyers a augmenté de 7 % en avril par rapport à mars. Cette situation a engendré une grave crise humanitaire et économique pour les ménages à faibles revenus. La prolongation d’un cessez-le-feu fragile laisse les locataires dans l’incertitude quant au renouvellement de leurs baux annuels.
Ces prix s’envolent alors que le salaire mensuel de base d’un travailleur atteint à peine 100 dollars.
Ralentissement du secteur de la construction et déplacement des capitaux vers les zones périurbaines
Après la récente guerre, les coûts de construction de logements ont atteint des niveaux stupéfiants et sans précédent. Le prix des matériaux de construction a fortement augmenté en raison des perturbations de la production et du transport. Les promoteurs visent à vendre les logements neufs sur la base d’un taux de change de 1,6 million de rials pour un dollar. Parallèlement, le pouvoir d’achat des acquéreurs a été complètement érodé par une inflation de 50 %. En avril 2026, la délivrance des permis de construire a chuté brutalement en raison des risques militaires. De nombreux investisseurs ont transféré leurs actifs du centre de Téhéran vers des villes plus petites. Ce déplacement géographique 
des capitaux est une réponse directe à l’insécurité engendrée par les récentes attaques de missiles. Les marchés immobiliers des villes satellites connaissent désormais une demande plus forte que ceux du centre et des zones à haut risque. Le gouvernement a promis une reconstruction rapide du parc immobilier endommagé. Cependant, les déséquilibres bancaires constituent un obstacle majeur au financement des prêts à la reconstruction en 2026. Les experts préviennent que la demande accumulée au printemps pourrait entraîner une flambée des prix cet été. Pour l’instant, le marché reste au point mort, les transactions importantes étant totalement à l’arrêt.