Le gouvernement du président du régime iranien Masoud Pezeshkian a récemment réduit le montant des prêts immobiliers approuvés par l’administration précédente de 8 milliards de rials (environ 9 877 dollars) à 6,5 milliards de rials (environ 8 025 dollars). Cependant, même ce montant réduit est incertain, car des membres du parlement du régime et des experts économiques se demandent s’il sera accordé. En outre, la récente « dévaluation du rial » et la « hausse des prix de l’immobilier » ont rendu tout prêt immobilier inefficace. Alors que les conditions strictes d’obtention des prêts immobiliers ont laissé de nombreux demandeurs en attente, de nombreux rapports sur la corruption dans le système bancaire et la « mauvaise répartition des facilités financières » ont encore compliqué la situation.
Mohammadreza Farzin, le chef de la Banque centrale du régime iranien, avait précédemment déclaré dans une lettre adressée au ministre des Routes et du Développement urbain que les décisions concernant le plafond des prêts et les facilités bancaires relevaient de la compétence du « Conseil suprême de la Banque centrale ».
Les banques iraniennes contournent généralement les règles d’approbation des prêts pour les demandeurs ordinaires en imposant des conditions strictes telles que l’exigence de garants, d’évaluations de crédit et l’achat d’obligations. Par conséquent, même si un prêt de 8 milliards de rials est approuvé, la « coopération » des banques pour le débourser reste très peu probable.
Un examen du dernier rapport officiel de la Banque centrale concernant les prêts émis dans le cadre du plan « Mouvement national pour le logement » jusqu’en novembre 2024 révèle que dans quatorze banques iraniennes, le déboursement des prêts au logement est resté à « zéro » même après trois ans et demi depuis le lancement du programme. Et ce, malgré l’obligation légale pour les banques d’allouer 20 % de leurs facilités financières à ce secteur.
Selon ce rapport, au cours des trois ans et demi écoulés, les banques iraniennes ont émis un total de 167 000 milliards de rials (environ 206 millions de dollars) en facilités financières, dont seulement 2,5 % ont été alloués au secteur du logement. Cela signifie que les banques n’ont fourni que « 2,5 % » des 20 % obligatoires pour les prêts immobiliers.
Détournement des facilités bancaires vers les « super-débiteurs »
Les actions extrajudiciaires des banques en Iran ont effectivement transformé les facilités bancaires en un outil de « distribution de rentes » (une forme de favoritisme économique). Alors que le volume global des facilités financières émises par les banques continue d’augmenter, les citoyens ordinaires ne reçoivent qu’une part minime de ces fonds. La publication de plusieurs listes détaillant les plus gros débiteurs bancaires iraniens a révélé que la plupart des facilités bancaires ont été distribuées entre « des secteurs très influents et à la recherche de rentes ».
Des rapports indiquent que même la Banque Maskan, une banque spécialisée dans le financement du logement, a alloué ses ressources à d’autres secteurs. Selon le rapport de la Banque centrale, les prêts nets accordés par cette banque au groupe de fabrication de pièces automobiles « Ezam » – l’un des super-débiteurs iraniens – s’élevaient à plus de 12,3 trillions de rials (environ 151,8 millions de dollars) d’ici septembre 2024. Cela signifie que si le prêt au logement avait été fixé à 6,5 milliards de rials (environ 8 025 dollars), la Banque Maskan aurait pu accorder des prêts à plus de 18 000 demandeurs rien qu’avec le montant dû par le groupe Ezam.
Bien qu’elle soit classée comme super-débiteur, cette entreprise manufacturière continue de bénéficier des facilités bancaires, alors que de nombreux demandeurs de petits prêts au logement sont confrontés à des conditions strictes imposées par la banque.
D’autres rapports officiels indiquent que les banques non seulement ne respectent pas les priorités légales pour le secteur du logement, mais tentent également d’allouer des prêts à grande échelle à leurs « employés et filiales ».
L’un des principaux obstacles qui empêchent les demandeurs d’obtenir des prêts au logement est le « taux d’intérêt élevé ». Le remboursement du prêt de 6,5 milliards de rials est structuré de manière « graduelle », ce qui signifie que les mensualités commenceront à environ 87 millions de rials (environ 108 dollars) et augmenteront à environ 152 millions de rials (environ 188 dollars) la 20e année. Par conséquent, l’emprunteur devra finalement payer plus de 2,4 milliards de tomans (environ 29 630 dollars).
De plus, l’inflation persistante de ces dernières années a dévalué les prêts immobiliers et, malgré l’augmentation des plafonds de prêts, leur efficacité a été annulée. Selon le rapport de la Banque centrale, le prix moyen au mètre carré d’un logement à Téhéran a atteint 740 millions de rials (environ 914 dollars) en décembre 2024. Cela signifie que même si le prêt de 6,5 milliards de rials est approuvé, il ne couvrira que l’achat de « 8,7 mètres carrés » de propriété.
Les citoyens qui demandent des prêts immobiliers doivent acheter un montant déterminé de titres pour pouvoir bénéficier du décaissement du prêt après une période d’attente. Par conséquent, les demandeurs qui n’ont pas de capital initial ne peuvent pas obtenir de prêt. Par exemple, pour obtenir un prêt de 6,5 milliards de rials, les demandeurs doivent d’abord acheter des titres équivalant à un quart du montant du prêt. Une fois cette partie payée, ils recevront les trois quarts restants du prêt.
Majid Goodarzi, expert du marché immobilier, a déclaré au journal Etemad, affilié au régime : « Nulle part au monde les prêts ne sont structurés comme ils le sont en Iran ; cette méthode est totalement erronée car les intérêts sont facturés sur un prêt qui n’a même pas encore été décaissé, et les remboursements sont exigés sur une courte période. » Goodarzi a ajouté : « Ce type de structure de prêt est obsolète dans le monde entier depuis des années. Cependant, en Iran, nous avons toujours affaire à des prêts aussi obsolètes. »