L’incapacité à se loger est devenue l’un des défis les plus importants pour les ménages iraniens ces dernières années. Voici un bref aperçu des causes profondes de ce problème.
Certains responsables de la politique du logement estiment que le déséquilibre du marché du logement est de nature physique. Ils soutiennent qu’une pénurie de 5 millions de logements est la principale cause de ce déséquilibre. Cependant, le véritable problème est le manque de pouvoir d’achat des ménages.
Depuis 2011, la croissance des investissements dans la construction a été négative de 4 %. De plus, de 2019 au dernier trimestre de 2024, la formation de capital dans les bâtiments a enregistré un taux de croissance négatif de 5 %.
Les perturbations de l’offre et de la demande de logements ont été causées par des déséquilibres dans des variables macroéconomiques clés. Ces déséquilibres ont poussé le marché du logement dans un état anormal.
Depuis 2014, la chute de la production de logements se poursuit et le volume de construction est resté inférieur au minimum requis pour l’équilibre du marché. Les estimations indiquent une pénurie de logements d’environ 2,6 millions d’unités à l’échelle nationale.
Trois facteurs clés indiquent cependant que le déséquilibre physique n’est pas la cause profonde de la crise du logement.
Les partisans de la construction massive de logements citent comme preuve l’indice de densité des ménages.
Ils soutiennent que la pénurie de logements urbains s’élève à environ 1,5 million d’unités. Cependant, en Iran, la forte inflation et les risques économiques ont conduit à ce que de nombreux logements restent vacants.
En 2016, alors qu’il y avait 18,1 millions de ménages urbains, seulement 17,4 millions de logements étaient occupés. L’indice de densité des ménages indiquait une pénurie d’un million d’unités.
Toutefois, la même année, près de 5 millions de propriétés vacantes ou de résidences secondaires existaient.
Le problème n’est pas la pénurie d’offre, le véritable problème est la pauvreté
Cela indique que si l’on considère à la fois les logements occupés et vacants, le marché en 2016 a été confronté à une offre excédentaire, et non à une pénurie.
Ces dernières années, une partie des logements existants est restée en dehors du marché de la consommation. Si ces logements étaient mis à disposition, une partie importante du déséquilibre du logement serait résolue.
Le déséquilibre physique peut être résolu si le déséquilibre économique est résolu. Cependant, tant que les problèmes économiques persistent, la seule résolution du déséquilibre physique ne donnera pas de résultats.
L’expérience de la construction de 2,3 millions de logements « Mehr Housing » en 2007 démontre que même après sept ans, 15 % de tous les logements du pays sont restés inoccupés.
En outre, l’expérience du projet Maskan Melli (Logement national) soutenu par l’État au cours des trois dernières années a montré que de nombreux ménages éligibles ne peuvent pas se permettre le paiement initial.
Sur plus de 5 millions de ménages enregistrés, seulement 1 million ont été en mesure de verser le paiement initial requis.
La prédominance des profits spéculatifs et des investissements immobiliers est un autre obstacle qui empêche de nouveaux logements d’entrer sur le marché de la consommation.
Entre 2011 et 2023, environ 5,5 millions de nouveaux logements ont été construits. Cependant, dans le même temps, plus d’un million de nouveaux ménages ont rejoint les rangs des locataires.
Ces chiffres indiquent qu’une partie des nouveaux logements a été acquise par les propriétaires existants plutôt que d’augmenter l’offre pour les nouveaux acheteurs.
Au cours de cette période, le nombre de ménages urbains a augmenté de 6 millions, tandis que 5,5 millions de nouveaux logements ont été construits.
En revanche, le nombre de locataires est passé de 4,5 millions à près de 6 millions, et le nombre de propriétaires est passé de 9,4 millions à 13,6 millions de ménages. Ces statistiques confirment que le véritable problème est le déséquilibre économique dans le secteur du logement, à savoir la pauvreté des ménages.
Le logement : une nécessité ou un outil de spéculation pour les entités gouvernementales ?
Actuellement, 1,5 million de locataires urbains vivent dans la pauvreté absolue, un chiffre qui a été multiplié par 1,5 depuis 2011.
En outre, plus de 4 millions de ménages dans les villes et les zones rurales ne disposent pas d’un logement adéquat.
La moitié des ménages iraniens dépensent plus que la limite acceptable pour le coût du logement. Cette réalité économique indique que la crise du logement est davantage due au déséquilibre économique qu’à une pénurie physique de logements.
Pour que les promoteurs immobiliers augmentent leur production de logements, ils doivent vendre ou louer les unités qu’ils ont construites.
Cependant, tant que les difficultés financières des ménages persisteront, le marché immobilier ne connaîtra pas de croissance. Une forte inflation et une faible croissance économique ont fait grimper le coût de la vie.
Dans cette situation, les ménages ont du mal à se procurer les produits de première nécessité comme la nourriture, les médicaments et les vêtements, ce qui les empêche de payer leur logement.
En conséquence, la demande d’achat ou de location de logements a diminué, poussant le marché vers une récession plus profonde.
L’amélioration du marché immobilier nécessite des solutions économiques durables
Si l’inflation n’est pas maîtrisée et que les revenus des ménages n’augmentent pas, ni la construction ne prospérera ni le déséquilibre du marché immobilier ne sera résolu.
En bref, la crise du logement en Iran est due au manque de pouvoir d’achat et à la pauvreté économique des citoyens, et non à une pénurie de logements.
De nombreuses entités puissantes et riches ont exploité le marché immobilier à des fins spéculatives, engrangeant d’énormes profits.
Il a été révélé précédemment que plus de 2 millions de logements vacants à Téhéran appartiennent à des banques affiliées à l’État, et qu’aucun impôt n’est payé sur eux.